‍Bauen im Bestand und der Mythos der freien Miete

Bauen im Bestand ist auf dem Vormarsch. Das belegt der Greyfield Index der Greyfield Group, der Bauaktivitäten im Bestand mit dem klassischen Neubau auf der „grünen Wiese“ vergleicht: Laut Greyfield Index 2026 entfallen bereits rund 44 % aller Bauaktivitäten auf den Bestand. Die Vorteile liegen auf der Hand: Wer im Bestand baut, spart CO2, reduziert den Flächenverbrauch und schafft neuen Wohnraum. Doch ist dieser Wohnraum auch frei von der Mietpreisbremse? Dass das keineswegs selbstverständlich ist, zeigt das jüngste Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19.08.2026 (Versäumnisurteil; Az. VIII ZR 104/25).

Die Mietpreisbremse und ihre Ausnahme für neue Wohnungen

Zunächst zu den Grundlagen: Die Mietpreisbremse gilt seit dem 01.06.2015. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete danach um höchstens 10% übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Ausgenommen sind unter anderem Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f Satz 1 BGB). Unstreitig erfasst die Ausnahme Neubauwohnungen „auf der grünen Wiese“, die nach diesem Stichtag fertiggestellt und vermietet wurden. Für das Bauen im Bestand – insbesondere die Umwandlung von Büro- in Wohnflächen – hat der BGH nun detailliert herausgearbeitet, wann die Ausnahme greift und wann nicht.

Der Fall: Vom Gewerbe zur Wohnung

Die Kläger mieteten ab dem 06.01.2020 eine ca. 73 m² große Wohnung. Die Räume waren zuvor Teil einer Gewerbeeinheit und wurden auch gewerblich vermietet, bevor sie abgetrennt und zur Wohnung umgebaut wurden. Nach Darstellung der Kläger verfügten die Räume bereits als Gewerbefläche über WC und Waschbecken, eine Küche und einen Aufenthaltsraum, in dem zuweilen auch Mitarbeiter übernachteten. Am 08.07.2020 rügten die Kläger, die vereinbarte Nettokaltmiete von EUR 979,00 monatlich verstoße gegen die Mietpreisbremse; zulässig seien nur EUR 623,00.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung an das Landgericht zurück. Dass es sich „nur“ um ein Versäumnisurteil handelt, schmälert seine Bedeutung nicht: Auf immerhin 21 Seiten beantwortet der BGH grundlegende Fragen. Das Urteil hat daher erhebliches inhaltliches Gewicht. Die Bundesrichter stellten klar: Allein der Umbau einer (Gewerbe-)Fläche zu einer Wohnung mache diese noch nicht zu einer „neuen“ Wohnung im Sinne der Ausnahmeregelung des § 556f Satz 1 BGB. Die Ausnahme greife nur, wenn zwei Voraussetzungen vorliegen:

1. Die Räume konnten vor dem Umbau nach ihrer damaligen baulichen Gestalt und Ausstattung objektiv nicht als Wohnung genutzt werden (keine objektive Nutzbarkeit als Wohnraum) und
2. die Nutzbarkeit als Wohnung wurde erst durch spätere Baumaßnahmen mit wesentlichem Bauaufwand geschaffen.

Der BGH stützt diese Voraussetzungen auf den Willen des Gesetzgebers. Nach der Gesetzesbegründung soll für die Abgrenzung zwischen neu geschaffenem und bestehendem Wohnraum das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) herangezogen werden. Danach wird Wohnraum unter anderem durch Nutzungsänderungen „neu geschaffen“ (§ 16 Abs. 1 Nr. 3 WoFG). Aber Vorsicht: Gemeint ist nicht die Nutzungsänderung im baurechtlichen Sinn. Da das WoFG den Begriff selbst nicht definiert, greift der BGH auf das Vorgängergesetz zurück, das Zweite Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG). Dieses setzt voraus, dass die umgewandelten Räume vorher nicht für Wohnzwecke geeignet waren und der Wohnraum mit „wesentlichem Bauaufwand“ geschaffen wird.

Die Voraussetzungen im Einzelnen

Damit die Ausnahme greift, müssen zwei Bedingungen zusammenkommen:

1. ‍Vorher keine objektive Nutzbarkeit als Wohnraum: Objektiv als Wohnraum nutzbar sind Räume, die schon vor dem Umbau neben einem Wohn-/Schlafraum auch über eine Toilette, ein eingerichtetes Bad sowie eine Küche oder Kochgelegenheit verfügen. Bei der Küche bzw. Kochgelegenheit genügt es, dass Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom vorhanden sind; eingerichtet sein muss sie nicht. Auf die bisherige Nutzung oder Vermietung (etwa als Büro) kommt es dagegen nicht an. Wer eine Gewerbefläche mit dieser Ausstattung also lediglich „umwidmet“, kann sich nicht auf § 556f Satz 1 BGB berufen.
   
   ‍Hinweis: Daraus folgt eine klare Abgrenzung zwischen § 556f Satz 1 und Satz 2 BGB. Waren die Räume vor den Baumaßnahmen objektiv nicht als Wohnung nutzbar und entsteht die Nutzbarkeit erst durch den Umbau, wird Wohnraum neu geschaffen (Satz 1). Waren die Räume dagegen vorher als Wohnraum nutzbar, kommt allenfalls § 556f Satz 2 BGB in Betracht (erste Vermietung nach umfassender Modernisierung).
   
   
2. Wesentlicher Bauaufwand: Dieses Merkmal ist nach dem BGH erfüllt, wenn der Umbau durch kostenintensive Maßnahmen erfolgt, die gerade der Umwandlung in Wohnraum dienen. Das ist der Fall, wenn die aufgewendeten Kosten etwa ein Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung (ohne Grundstücksanteil) erreichen. Maßstab für die Kosten eines „vergleichbaren Neubaus“ sind aussagekräftige Zahlen, etwa statistische Erhebungen des Bauhandwerks in der jeweiligen Region. Auf dieser oder einer anderen objektivierbaren Grundlage kann das Gericht die Neubaukosten auch selbst schätzen (§ 287 Abs. 2 ZPO).

Wichtig: Mitgerechnet werden nur Kosten für Maßnahmen, mit denen erstmals ein Zustand als Wohnung hergestellt wird (bauliche Änderung). Kosten, um einen früher bereits vorhandenen Zustand wiederherzustellen (Instandsetzungsarbeiten), zählen nicht.

Beweislast beim Vermieter

Im Streitfall muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass die Voraussetzungen einer Ausnahme von der Mietpreisbremse (so auch die Voraussetzungen von § 556f Satz 1 BGB) vorliegen. Vermieter sollten deshalb den baulichen Zustand vor dem Umbau (etwa durch Fotos, Pläne und Baubeschreibung) sowie die Umbaukosten der konkreten Wohnung (Rechnungen, Kostenaufstellung) beweissicher dokumentieren.

Checkliste: Step by Step

Ob die Fläche früher gewerblich genutzt wurde, spielt für die Prüfung keine Rolle. Entscheidend sind allein die folgenden Fragen:

1. Gilt die Mietpreisbremse am Ort der Wohnung?

• Ja: Weiter mit Frage 2.
• Nein: Die Mietpreisbremse gilt ohnehin nicht.

2. War die Fläche schon vor dem Umbau als Wohnung nutzbar?

• Ja: Die Ausnahme des § 556f Satz 1 BGB greift nicht; ggf. kommt § 556f Satz 2 BGB in Betracht.
• Nein: Weiter mit Frage 3.

3. War der Umbau mit wesentlichem Bauaufwand verbunden?

• Ja: Die Ausnahme greift grundsätzlich; weiter mit Frage 4.
• Nein: Die Mietpreisbremse gilt.

4. Wurde der Mieter rechtzeitig über die Ausnahme informiert?

• Ja: Sie können sich auf die Ausnahme berufen.
• Nein: Die Ausnahme hilft vorerst nicht (siehe unten zur Auskunftspflicht).

Auskunftspflicht des Vermieters

Wichtig, wenn die Ausnahme greift: Der BGH hat bekräftigt, was bereits im Gesetz steht: Der Vermieter muss den Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert darüber informieren, dass eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt (§ 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 3 BGB). Bei einer Umwandlung also darüber, dass die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Versäumt er dies, kann er sich auf die Ausnahme nicht berufen. Holt er die Auskunft formgerecht nach, greift die Ausnahme erst zwei Jahre danach (§ 556g Abs. 1a Satz 2 und 3 BGB). War die Auskunft nicht formgerecht erteilt (Textform, § 556g Abs. 4 BGB), kann er sich erst auf die Ausnahme berufen, sobald er sie in der vorgeschriebenen Form nachgeholt hat (§ 556g Abs. 1a Satz 4 BGB). Hat der Vermieter eine Auskunft erteilt, muss sich eine Rüge des Mieters auf diese Auskunft beziehen (§ 556g Abs. 2 Satz 2 BGB).

Haftungsausschluss: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob Ausnahmen von der Mietpreisbremse tatsächlich einschlägig sind, hängt stets von den konkreten Umständen im Einzelfall ab; die Checkliste bietet nur eine erste Orientierung. RNX Partners übernimmt keine Gewähr für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität der Inhalte. Für eine Prüfung Ihres Falls sprechen Sie uns gerne an.