Wir ordnen ein, was das Sondierungspapier politisch vorsieht, und welche rechtlichen Fragen offen bleiben. Der Fokus liegt hierbei auf zwei Eingriffe für Bestandshalter: Vergesellschaftung und WBS-Quote.

Das Ergebnis in Kürze:

• ‍Vergesellschaftung mit Termin. Ein Gesetz zur Überführung von Wohnimmobilien in Gemeineigentum soll Mitte 2028 beschlossen werden und ab Mitte 2029 Bestände ab 10.000 Wohnungen erfassen, bei gedeckelter Entschädigung von EUR 16 Mrd.
• Vollzug statt neuer Mietpreisregeln. Eine Mietenaufsicht ab 2027 und ein Mietenkataster ab 2028 machen die Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) zum verfolgten Tatbestand.
• Der zweite große Eingriff für Bestandshalter. Ein Wohnraumbewirtschaftungsgesetz soll eine verbindliche Quote für Wohnberechtigungsscheine (WBS) im Bestand bringen, also eine Pflicht zur Vermietung an Haushalte mit Einkommensgrenze. Dazu kommen verpflichtende Instandhaltungsrücklagen für „große Vermieter“.
• Die positive Seite hat einen Preis. Gefördert wird der Neubau im niedrigen und mittleren Preissegment, der ab Baujahr 2021 von der Vergesellschaftung ausgenommen bleibt, dafür steigt die Bindungsquote in der kooperativen Baulandentwicklung auf 50%.

‍Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände

Das von Rot-Grün-Rot geplante „Vergesellschaftungsgesetz“ soll Mitte 2028 ins Berliner Abgeordnetenhaus gehen und ein Jahr später in Kraft treten. Abweichend von der Bürgerinitiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ ist die Anwendung auf private Unternehmen ab 10.000 Wohneinheiten vorgesehen; je Unternehmen soll ein Selbstbehalt von 10.000 Wohnungen verbleiben, Wohnungen mit Baujahr ab 2021 werden nicht einberechnet. Die Entschädigung soll auf EUR 16 Mrd. gedeckelt werden und das nur so weit das Land sie dauerhaft aus dem Haushalt tragen kann („fiskalische Tragfähigkeit“). Ausgenommen bleiben Genossenschaften sowie gemeinwohlorientierte Akteure.

Gegen die geplante Ausgestaltungbestehen erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken, insbesondere hinsichtlich der Auswahl der Betroffenen und der Höhe der Entschädigung. Art. 15 des Grundgesetzes verlangt ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung selbst regelt und die Interessen gerecht abwägt. Der volle Verkehrswert ist nicht zwingend und über die Höhe entscheiden im Streitfall die Zivilgerichte. Betroffen wären nach Aussage der Linken-Spitzenkandidatin Elif Eralp fünf Unternehmensgruppen, namentlich Vonovia, Heimstaden, Adler, Covivio und „wahrscheinlich“ die DVI. Bei ca. 160.000 Wohneinheiten entspräche die Entschädigung durch den Deckel im Schnitt etwa EUR 100.000 pro Wohnung.

Hinzu kommt der allgemeine Gleichbehandlungsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes: Weil das Papier anders als die Bürgerinitiative erst bei 10.000 Wohnungen ansetzt, Neubauten ab2021 ausnimmt und Genossenschaften vollständig verschont, braucht jede dieser Grenzen einen sachlichen Grund, der zum Ziel der Vergesellschaftung passt. Je schwerer die Folge für die Betroffenen wiegt, desto weniger genügt dafür eine politisch gewählte Zahl. Besonders begründungsbedürftig ist deshalb die Privilegierung einer gesetzlich nicht definierte Gemeinwohlorientierung.

Die Zeit zwischen Verabschiedung und Inkrafttreten soll nach dem Sondierungspapier eine Überprüfung durch das Bundesverfassungsgericht ermöglichen. Ob eine Entscheidung jedoch vor dem geplanten Inkrafttreten des Gesetzes vorliegen wird, ist nicht sicher.

‍Mietenaufsicht und Mietenkataster

2027 soll bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung eine Mietenaufsicht entstehen. Sie soll (i) das Wohnungs- und Mietenkataster ab 2028 nutzbar machen, (ii) Mietpreisüberhöhungen verfolgen und (iii) die Bezirke bei möblierter Vermietung auf Zeit und illegalen Ferienwohnungen unterstützen. Ergänzend ist eine Schwerpunktabteilung der Staatsanwaltschaft gegen Mietwucher vorgesehen.

Der Schwerpunkt liegt auf der konsequenteren Durchsetzung bestehender Regeln. § 5 WiStG erfasst Mietpreisüberhöhungen von mehr als 20% gegenüber den maßgeblichen üblichen Entgelten (Vergleichsmieten), wenn dabei ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausgenutzt wird. Die bloße Überschreitung genügt deshalb nicht; die Mangellage muss für die konkrete Mietvereinbarung ursächlich sein. Neben Geldbußen bis zu EUR 50.000 ist die Miete zivilrechtlich in Höhe der Überschreitung unwirksam und kann zurückgefordert werden; strafbarer Mietwucher nach § 291 StGB ist davon zu unterscheiden.

Das Mietenkataster ist keine neue Idee des Sondierungspapiers. Das Abgeordnetenhaus hat die gesetzliche Grundlage bereits im Juli 2026 beschlossen. Die Meldepflichten greifen aber erst mit der vorgesehenen Rechtsverordnung und dem Start des Meldeportals. Über den Gesetzesbeschluss und die Meldepflichten haben wir in unserem Beitrag zum Wohnungs- und Mietenkataster berichtet (siehe hier). Für Vermieter gewinnt damit die nachvollziehbare Dokumentation von Wohnflächen, Miethöhen und Modernisierungen weiter an Bedeutung.

WBS-Quote und Instandhaltungsrücklagen: der zweite Eingriff in den Bestand

Rot-Grün-Rot möchte innerhalb eines Jahres das Wohnraumbewirtschaftungsgesetz verabschieden, welches die Grundlage für eine WBS-Quote für Bestandswohnungen und eine verpflichtende Instandhaltungsrücklage für „große Vermieter“ schaffen. Neu wäre, Belegungsbindungen ohne Förderung auf frei finanzierte Bestandswohnungen zu erstrecken. Quotenhöhe, Anwendungsbereich und Ausnahmen bleiben offen.

Für private Bestandshalter bedeutet eine verpflichtende Vermietung an Haushalte mit WBS ein Einschnitt in die freie Bewirtschaftung. Eine solche Bindung wäre zwar keine Enteignung, weil kein Eigentum entzogen wird. Da sie aber Inhalt und Schranken des Eigentums bestimmt, liegt ein Eingriff in die Eigentumsfreiheit vor, welcher verhältnismäßig sein muss. Der Gesetzgeber findet seine Grenze dort, wo dem Eigentümer dauerhaft kein angemessener Ertrag bleibt. Entscheidend werden also Quotenhöhe und Dauer, eine Beschränkung auf Neuvermietungen, Härtefallregelungen und ein Ausgleich. Auch die Gesetzgebungskompetenz ist zu prüfen: Je stärker die Quote den Vertragsabschluss steuert, desto näher rückt sie dem Mietrecht, das Bundesrecht ist. Eine weitergehende Bewertung wird erst möglich sein, wenn der neue Gesetzentwurf vorliegt.

Neubauförderung und höhere Bindungsquote

Das Sondierungspapier sieht vor, dass private Bauherren unterstützt, die Wohnungsbauförderung fortgeführt und Verfahren durch Digitalisierung, Standardisierung und Genehmigungsfiktionen beschleunigt werden. Auch der Umbau leerstehender Büros und das Bauen im Bestand sollen stärker genutzt werden. Ins Detail geht das Sondierungspapier an dieser Stelle jedoch nicht.

Für Projektentwickler besonders relevant ist die geplante Erhöhung des Anteils mietpreisgebundener Wohnungen in der kooperativen Baulandentwicklung von derzeit 30% auf 50%. Die höhere Quote kann die Wirtschaftlichkeit erheblich beeinflussen und ob Förderung und zusätzliche Baurechte dies auffangen, bleibt abzuwarten.

„Bauruinen“ ade?

Bei großen stillstehenden Bauvorhaben, ausdrücklich genannt wird der Steglitzer Kreisel, wollen die Parteien Nichttätigkeit sanktionieren und „Möglichkeiten der Eigentumsübertragung“ nutzen. Die politische Bewertung als „missbräuchliche Eigentumsnutzung“ schafft allerdings noch keine Eingriffsbefugnis. Ein Baugebot nach § 176 BauGB und eine etwaige Enteignung haben jeweils eigene Voraussetzungen: Das Baugebot muss wirtschaftlich zumutbar sein, andernfalls kann der Eigentümer die Übernahme des Grundstücks verlangen, und es setzt voraus, dass er selbst bauen darf. Bereits als Eigentumswohnungen veräußerte Einheiten in einer „Bauruine“ erschweren die Umsetzung eines Baugebots erheblich, weil der einzelne Erwerber auf die Gemeinschaft angewiesen ist.

Regulierung von Gewerbemieten

Zur Regulierung der Gewerbemieten ist eine Bundesratsinitiative vorgesehen. Neue Beschränkungen für Gewerbevermieter folgen daraus zunächst nicht; dafür wäre ein Bundesgesetz erforderlich.

Es bleibt abzuwarten, wie die Ideen aus dem Sondierungspapier konkret gesetzlich umgesetzt werden.